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- 新築建築記2−打ち合わせ2、3回目−
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2022.07.07 Thursday
本日2回目の打ち合わせ。
土地も変わりましたし実質1回目みたいなものですが、前回よりより多くの意見要望を反映してくれているはずですので結構楽しみです、
完成にはまだまだ遠いようですが。
今回もラフ案ですが前回の土地はお流れになってしまいまいましたので新しく見つけた土地の方で作り直して頂きました。
坪数も前回の土地より30坪弱大きくなったので世帯数も増えた≒収入も増える≒建築費も増えるw
でちょっとワクワクしてたのですが、、、
残念世帯数は同じ15世帯でした。
と言いますのも今回の土地は広いですが土地がいびつな為に諸条件を満たすとどうしてもこうなってしまうと。
また山口県独自条例もありなかなか手ごわい。
まあ空いている土地はうまく駐車場や駐輪場などを作って少しでも収益を上げたいと思います。
自販機設置してもいいかなと妄想も捗りますw
そして図面ラフ案を頂き15世帯3タイプの大きさ広さ間取りを変えた物件を作成頂く。
割とどれも格好いい♫
「ありがとうございます、それでこの建物のざっとの金額内訳は?」
「すみませんまだ出来ておりません。」
「え?」
聞けば建物の引き込み水道管やらざっとの測量(2つ土地があるため)を行いつつ高騰している木材や人工代金などにもう少し時間がかかると。
「1世帯1100万から1200万位で見てますが色々な要因で高くなる事もありえます。」ですって、
憎しコロナ!
改めて出直しですorz
その間土地売り値段に対しちょっとキツめの指値入れつつ3週間。
3回目の打ち合わせの日がやってきました。
挨拶もそこそこに前回の変更点も入れて頂き出来上がった図面を提示頂き変更点説明。
そして金額が。。。
「○億円超えーーー????」
びっくりして唖然&ええええ?と声に出てしまいましたw
+デザイン設計料やらが乗ると○.2億まで跳ね上がる始末。
1世帯(1番狭い)8万円から段階で5千円刻みの最高9万円。
利回り驚きの6%前半w
※計算したら伏せ字の数字出ますけど他言したらだめですよ、よねとの約束ですw
「これはお話になりませんなぁ(メガネクィ)」
とさせて頂きましたw
「いやいやありえないっしょ事前に利回り8%で銀行に持っていけるレベル、僕は10%近くに持っていけるように作って頂きたい、材料高騰する中できる限りのことは僕もします」って言ったじゃない!(涙目)
6パー前半新築なんかを銀行へ持ち込んだらしばかれますw
岩国ではガレージハウスは市内より遠く離れた箇所にしかなくそれがそこそこ大きめ1Rで8万円ほど。
間口5mあるので2台駐車可能。
こちら3タイプで1番広いのが70平米、60平米、50平米でロフト大きめに取った物件で9万、8.5万、8万。
岩国市内でガレージハウスがないので参考になる数値が出ないorz
広島市でいくつかガレージハウスありますがみんな50平米以上60平米未満、もっと家賃取れそうな気はしないでもないんだけどなあ。。。
「色々削れる所は削ります、いいものを安くは厳しいかもしれないですがこれじゃあ銀行に持ち込めません。家賃もう少し高めに取れるか不動産業者さんにも聞いてみます。もう少し知恵をお貸し下さい。」と伝えお開き。
その足で不動産業者さんを回る。
新築プランを見せるとかなり高評価で「ここらにはないデザインでおしゃれ」「平米も広いしこれが9万はないです、もっと行けると思います」との声に色々不動産業者さんならではの目線で変更箇所を図面に落とし込み何とか9%前半まであげれそうな見込みが出てきました。
またこれらをベース関係者に貸し出す形にすれば更に利回りは上がります。(取らぬ狸のなんちゃら)
少し希望が見えてきました。