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新築建築記-建築確認申請も難題-

建築確認申請で業者さんと打ち合わせです。

フェンスの件も含めて何やら深刻な表情、いやな予感。。。

 

「位置指定道路のフェンスの件もですが2面道路の3F建てのアパートでという諸条件の

特例部分が今回引っかかってまして結論から言うと今の間取りじゃ無理、狭くする形」になるという。。。

 

何でですのん?

 

「今回は2項道路が2面に面した状態で特例、敷地の開けるスペースが2面だけ1.5mだけでオッケー

というのを利用してこの図面を引いてます。

今回のケースは位置指定道路と43条但し書き道路となるので但し書き道路の部分が引っかかり

1.5mという特例が使用できず3m開けなければいけません。」

 

いやあああああああああああああああああああああああああああ

今になって言われても困るううううううう(泣)

 

どうにかなりませんかの問いには法で決まっているのでこの部分はどうにもならないとの事。

位置指定道路のフェンスの件もあり最悪、フェンスの撤去ができない場合但し書き道路を利用し

建てる事になるので一応建築は出来ますが2F建てまでと言われ茫然。。。

 

 

 


3m隣と開ける敷地との境界は自転車置き場とか設置する形で左右に展開してたものを

取っ払って横に広げ細長い間取りで今より狭くならないように出来ないか色々素人プランを

ぶち込むと、

 

「即答できないので今日は持ち帰らせて下さい。恐らく行けると思いますが構造計算とか全部やり直し

になりますのでお時間もう少しください。」だそうで。

 

これは仕方ないけど間に合うかな2月までに。。。

 

author:よねとも。, category:新築アパート, 16:19
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新築建築記-位置指定道路難題Again-

まーたどんよりした天気、聞けば台風25号がまたやってくるとか。

僕の気持ちもどんよりしております。

 

まーた何かあったのかと思ったそこのあなた!

 

正解ですw

 

先日たまたま銀行へ融資をお願いに行く際に近所を通りまして何となく

五日市のアパート用地へ出向きました。

 

 

 

お 分 か り 頂 け た だ ろ う か ?

 

 

フェンスが立ってるぅ(大泣き)

エーだって建てないって言ったじゃん!!!!

何だよ何だよどうなってんだよ、ここは俺の知らない並行世界のどこかかよ!(現実逃避)

 

不動産業者に電話するもこんな日に限って不動産屋お休み。。。

 

地主さんへお電話するも忙しいらしく中々捕まらない。

しゃーない、まずは区役所再度行くかと区役所へ。

 

色々話しましたが前回と同じ回答、地主さんとお話しして下さいしか言わねえ。

 

1〜2時間ごとに電話しようやく捕まえた地主さん。

 

まずはアポ取りしようとお話ししましたが向こうも察してか、

 

「フェンスの件かな?ごめんだけど弁護士先生を通して会話してくれるかな?」

と言われましたが、

 

「すみません、位置指定道路の通行権は前にお話しした通りいりません、建築許可を頂く為に

間口3m以上開けて下されば当方は問題ないのです。」

 

「あーそうなの?じゃあ電話では何だから急に言われても都合上アポ取れないから

空いてる時間、○日15:30に来てくれます?」

 

「わかりました、お手数お掛け致します、失礼します。」で電話を切る。

 

翌日不動産業者と行政書士の先生で打ち合わせ。

 

 

「まさかオッケーあとの1か月後抜き打ちフェンスは想像してませんでしたねえ。」

 

「これで何年か後に通行権あわよくばGET作戦は無理ですね。」

 

「じゃあ最初の通り通行権は捨てて建築申請する為に一時フェンスの撤去を提案と

いう形でお願いしましょうか。」

 

上記覚え書きではなく提案書としたのはあくまでお願いをする立場でこういう提案を

しますよという地主さんにアッピル目的。

地主さんはどうしても通行権はあげたくないみたく(理由不明)そこは認めて

建築確認申請をクリアするためだけに争点を絞りましょうとの事。

覚え書きだと多少なりとも法的拘束力が残る上、確認申請後戻しますって書くのは

法的にもよろしくないとの見解。

 

それで行くしかないかあ。

 

「でもなぜいきなりフェンスを建てたかですよね、感触は悪くなかっただけに不思議ですよね、

まさかと思いますが隣の土地を購入した法人が何かしたとかですかね?」

 

 

「あ、、、ありえるorz」

まあそれも絶対とは言えないし、

「最初のやり取りで弁護士云々から会って話まで言ったという事は

地主さんも妥協点をよねおかさん宛に探してらっしゃる感じですね。」

 

なーるほど。

 

まあ切り替えて建築確認取れるよう動くしかないかあ。。。

 

トラブル、楽しんでます!(強がり)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

author:よねとも。, category:新築アパート, 20:50
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自分探しの旅in秩父(うそ)

昨日から台風のせいで眠てない日を過ごしております。

原因はこれ。




ガーン、自分の朝始発の便欠航ならない、、、だとぉ????

寝ないで30分毎の検索も無駄に終わり疲労困憊、出発の時間になりますが台風24号来るのにわざわざ飛ぶバカいねえわとキャンセルしようとしたら、、、

キャンセルボタンがなあああああい(泣)


そう、飛ぶバカだったようです。(照れ)


と言うわけで岩国錦帯橋空港。




ロビーには長蛇の列、僕は2次元バーコードで即発行出来たのでいいですが結構キャンセルもあるようで。

もともとの座席真ん中でしたが両隣キャンセルしたらしくすんなり席替え移動。

やったぜ!!!(から元気)


空の旅はまあぼちぼち快適で雲の上は普通に晴れています。

横浜時代の友人に連絡したら、


「は?この台風にわざわざ来るの?バカなの?(呆れ)」


と言われる始末。

大丈夫、鋼のメンタルです対応します、折れかけてるけどw


羽田着でモノレール経由で池袋へ。

西武池袋線−西武秩父線を経由して綾瀬駅へ。




空気が旨いってこういうのを言うんだねえという絵に書いたのどかw

そこからタクシーで武甲山を目指します。


タクシーの運ちゃん曰く

「今から山登るの?その格好で?死ぬよぉ?」


いや登らんわw

山麓に到着。

第一鳥居から5分歩くとそれはあります。




LOGMOG CAFE&SHOP


ここのオーナーは氷川さん(仮名)

今日台風でお店はお休みですがわざわざ開けてくださってのおもてなしです、人徳よのう。(勘違い)




コーヒーを頂きました。

僕はあまり味の違いがわかりませんが遠い地で飲むコーヒーは美味しいと思わせるのに十分です。




秩父のジビエを使った鹿肉ケバブ。

いや台風来なけりゃ今日お店はやってたのですが臨時休業だしね、まさか台風来る日にわざわざ訪れるバカはおらんだろう?(ごめんなさい)


世間話あるあるで適度に盛り上がる二人。


さて説明しますと、この氷川さん。

実は僕と同じ難聴なのです。

それをものともせずBライフをエンジョイすべく秩父に山買って斜面削って生コン打って小屋立てて、彼女もGet、カフェ開設、TVに出演してと人生楽しんでいらっしゃる♪


結婚されてさあという時に

このタイミングで左耳は完全失聴した事をブログで拝見しました。

この機会を逃すと会う機会がないなとこの地を訪問した次第です。


そうまあそのうち来るかもしれない自身の為にってのもあります。


まあでも現在普通に会話はできます。

面白いのは僕と彼も重度の難聴でも全然違う事。


僕は携帯電話では補聴器外して会話出来るが家庭内黒電話(のベル音)やアナログ音はてんでだめ、彼は逆。


同じデジベル辺りでも結構違いがありますね。


世間話も適当に、周りを案内してもらう。



これ、ベンツのUNIMOG。

日本に10台しかないんですってよ奥さん♪


他ヤギのルゥ、たけのこ、茶たけの3匹や

作りかけの新居等沢山見せて頂きました。




1時間半の滞在で雨がぱらつき始め早めの退去。

JRも20時には全在来線運行停止とかニュースでやるし、撤退します。

オーナーの氷川さんと記念の1枚♪



武甲山は写真者にも登りやすい山だそうで週末にはそこそこの人が訪れるそうです。

皆さんお近くの方は是非寄って下さい♪




author:よねとも。, category:雑談その他, 15:47
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おすすめ本(積み本中)

ここ最近NPO法人、新築アパート、自身の家探し等で本を読む暇がなく絶賛積み本中です。


どこまで紹介したのかわかりませんがここ最近までで購入した本書き出します。


順不同敬称略ですみません。。。

この中でとりあえず2冊は読みました。

週末は台風来るし動けませんのでじっくり読みたいと思います。

と言いつつ、動くんですけどねw


「不動産投資を事業経営に変える資産整形術 ルー大谷」お会いした時におごってもらう人リストベスト10入りしましたw

なんでもアマゾンでおすすめする?よく知らないのですがベスト30の本に選ばれたとか。

これはA5ランクのお肉ですワ



「100万からできる地方ボロボロ一戸建て超高利回り不動産投資法 黒川裕之」

こと細かくボロ物件をいかに安く修繕し利回りを上げるかにーを詳細に載せておられます。



「知りたいことが全部わかる不動産の教科書 池田浩一」

すみません、まだ読んでないです。

他の本に比べ圧倒的に情報量が多いので流し読み不可能です、じっくり腰を据えて読みたいと思います。




「新聞少年が1代で4903世帯の大家になった秘密の話 大川護郎」

規模が凄すぎてイマイチピンときませんでした。

金利値下げ交渉など一切せず、買った物件は一切売らずが潔いです。

逆に金利交渉したら、売ったらの妄想を一人でしてスゲーと感嘆していましたw


「サラリーマンの僕がやってる新築アパート実践投資法 丸川隆行」

まだ読んでおりません。自身のアパートに流用できるいろいろな知恵が書かれてるといいなと思います。



「草むらを更地にするだけで高収益激安空き地投資 加藤ひろゆき」


まだ途中ですがやはり加藤さんの本は面白いです、読み手を飽きさせない文章力です。

一気に読破したいと思います。

author:よねとも。, category:おすすめ書籍, 16:01
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凄い太陽光システム

現在太陽光をアパートの屋上へ乗せるために全然無知な僕は

色々と勉強中です。

 

ガジェット通信にて気になる記事を見つけました。

 

アメリカで大人気!オールインワン太陽光発電システム「Smartflower POP」

https://getnews.jp/archives/2078843

 

※画像はガジェット通信のものです。

 

 

ここ数年間、未曾有の災害に襲われる続ける地球。温室効果ガスを排出しない自然エネルギーへの注目度が増すのは、

必然と言えるだろう。

環境保護を重視するアメリカでは今、「Smartflower POP」という住宅用ソーラーエネルギーシステムが大人気。

任意の場所に設置するだけで、電力が必要なすべての場所に、エネルギーを供給してくれる。

ひまわりから着想を得たという「Smartflower POP」。ソーラーパネルは、モジュラー式のファンになっており、

まるで花びらのように配置されている。

太陽光が当たると、それらがぱっと開く仕組みだ。

ファンは内臓モーターとともに、日中に稼動。

一般的な太陽光発電装置の40倍近いエネルギーを、生成することができる。

パワーはかなりのもので、年間で3400〜6200キロワットアワーの電力を生産。

この数字は、中央ヨーロッパにおける全家庭の平均電力消費量に相当する。

組み立て、設置を業者に頼らず、自力でできるのもポイント。

庭にちょっとしたスペースがあれば、十分取り付け可能だ。

 

 

ポイントは既存の太陽光エネルギー40倍!

ここは恐らく誤訳で40%増しの間違いです。

ですが今までの太陽光パネルの何分の1の設置スペースで40%増し、

利回り10%だったのが単純に14%になるというならやらない手はないでしょう!

 

と一人勝手に盛り上がっておりますがイタリアの会社なのでそこをどうするかですね。。。

 

 

もう1つ、9/26付の日本経済新聞より。

「宅配ボックス「一家に一台」 再配達抑制、IoT付 集荷にも活用」

 

 

LIXILは26日、戸建て向けの新型宅配ボックス「スマート宅配ポスト」(17万8000〜26万6000円)を発表した。自宅の無線LANを通じてスマートフォン(スマホ)と接続できる。荷物が届くと外出中の居住者のスマホに知らせがいく。

スマホを使って遠隔操作でボックスを解錠できる。カメラを内蔵しており、既に荷物が入っているボックスでもスマホを通じて宅配業者と通話しながらスマホで解錠し、新たな荷物を入れることができる。複数の宅配業者から再配達してもらわなくてすむ。

 

これからどんどん利便性、多様性が考えられるアパマン(戸建てもですが)の差別化という意味でも

iot化の波が来ています、日々勉強ですね。

 

 

author:よねとも。, category:太陽光, 18:32
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ちゃんと買い付け入れてますin9月度

最近おかげさまで色々な方よりお声を頂く事が多くなりました。

ありがたいことです。

 

「新築アパートやっていらっしゃるのでもうぼろ物件やらないのですか?」

と言われ、そういやFBやブログに結果が出てないので

記載してないのですがちゃんとぼろ物件買い付け入れております。

 

僕はボロ物件に対して「ズッ友だよう」の心境ですw

9月度においては6物件閲覧の全敗です。

まあ結果出ればすぐFBやブログに書いてますけどw

 

 

 

お付き合いのある業者様よりオーナーチェンジ物件ですがいかがですか?

といわれた1枚目とネットで見つけた2枚目の物件。

たまたま1丁目2丁目の違いで側だったので平日に物件閲覧。

1はオーナーチェンジで入居者がいるため不可能、2はお高い。。。

高取南は高台に位置するので普段なら食指は動かないのですが小学校付近で生活環境充実

しておりましたのでとりあえず買い付け。

 

1に至ってはむしろ値上げしようと思っていた位なので値下げは出来ません。(400万指値)

2に至っては出したばかりなので値下げしても50-100万です。(400万指値)

坪数的に欲しかったのは1で広かったらまあもう少し上乗せでもありかと

思いましたが私道経由だったのでマイナス。というか家賃5万しか取れないし逆算しても

内部ほぼいじってないから高値で買うにはリスクあるし。。。

 

2に至っては1ベースで考えたら遥か高すぎ状態だったので買えたら

まあいいか程度なので仕方なし。

 

その後いつもお世話して頂いている、懇意にしている業者様より一報。

中区の江波南平屋戸建て。

 

 

2DK平屋で45坪はいいけどセットバックあるし未登記の建物あるしで

キャッシュで買うしかない。

メリットとしては僕の持っている江波南物件歩いて30秒ほどの位置。

45坪もあって高台に位置してて駐車場なしだとここ本当に客付けきつい。。。

 

業者様に値下げ交渉ありきで話を売主様側に聞いてもらえるか確認した所

値下げの意思なしという事で転進。

 

 

 

とまあここに書いた3連敗+書いてない3連敗があるわけですが。。。

 

 

話変わり8月にちらりと書いた自身の家探しの物件。

先住民の残置物てんこ盛りで1800万雨漏りありの6DK(全部和室)。

31坪弱で並列駐車場2台。

駅まで10分。

商業施設が周りにあり。

 

内部は病院?でお亡くなりになったそうで半年〜放置状態にしてはまあまあ。

適度にリフォームはされているこの物件。

7月末に1500万で指値を入れた後雨漏り修理残置物処理するので1800万以下じゃ売らないと

言われ転進。

上記の書いてない3連敗の内の1業者様と先日世間話した所、

 

「そういや1800万の戸建てあれからよねおかさん以外に反響なかったらしく

売り業者さんが弱気になっているみたいです。時期的にローン審査が厳しくなってるのも

影響しているかもですね」

 

「え?まだ家探ししてるんですよ。いい加減決めないといけないんですよねえ、

再度1500万なら買うと言ってください。」

 

 

現在値段交渉中ですが折り合い付けば買えそうです。

ずいぶん時間がかかりましたが買えれば今年2戸目の戸建てになります。

金額の折り合い付けばいいなー♪

author:よねとも。, category:不動産関連, 16:39
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初の明け渡し訴訟

ついに来たかこの日が。

 

大家業をやって9年目、噂に聞いていた

「た、い、の、う」

 

必殺大家さん」「赤井誠さん」「ぺんたさん」のブログを見て滞納問題の大変さは身に沁みており、

いつかは通る道と覚悟を決めておりましたがとうとう来ちゃいました。

 

 

 

 

最も、賃貸保証会社を経由しているので実害はさほどないのですが。

 

このお方、5月に入ったばかりのご夫婦で旦那さんはアメリカの方。

ブログで何回か書いている岩国市の所持物件、防衛省の工事の為に入居者の方の印鑑が必要で

6月末より何度も訪問しているのですが会えずじまい。

僕も2度ほどお伺いや置き手紙を投函してもなしの礫。

不動産会社経由で声掛けしてもらおうと問い合わせした翌日電話で、

 

「よねおかさん、実は岩国市の物件ですがどうも家賃滞納してるそうです」

 

「は?そうなんですか?」

 

聞けば6月分1度だけ入金で7、8、9月を滞納しているとの事で、何度連絡しても連絡がつかず。

今回明け渡し訴訟を起こす為

 

•会社の謄本

•印鑑

•契約書

 

がいるとの事。

「えーお外大雨だから謄本取りに行きたくなーい」

とは言えず速攻廿日市市まで謄本取りに。

謄本他一式をもって不動産会社へ。

不動産会社も確認再度行ったらしいのですが、ここで一言。

 

「呼び鈴押すと犬の鳴き声するんですよ、ペット買ってますね、これ」

 

「マジかよペット許可してねーぞこの戸建てorz

 

これらの問題も含みで考え

世間話しつつ書類をお渡し何かあったら連絡しますとのことでこの日は終了。

 

 

 

翌日。

 

通帳整理する為統廃合をして使用しない通帳を処分しようと通帳記帳だけしに。

 

「あれ???○○さん(滞納者)から9月分の入金がうちに口座に入ってる???」

 

7、8、9月は賃貸保証会社が僕の口座に振り込みしてくれているのですが

なぜか今月だけうちの会社の口座に?

 

 

速攻不動産会社へ連絡し全日本保証協会へ電話。

要約すると入った家賃は全日本保証協会へ振り込みし直す(手数料は相手持ち)、

3ヶ月滞納で訴訟となるので1ヶ月分頂き滞納分は2ヶ月になるので訴訟中止&来月まで様子見。

 

との事。

 

穏便にスマなさそうな気配がプンプンしますぞぉ。。。

author:よねとも。, category:不動産関連, 17:23
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新築建築記−解体終了確認−

ここ数日秋雨前線のせい?名の天気が優れませんねえ。

涼しくていいのですが深夜から朝方にかけては寒いのでタオルケットだけじゃ風邪引くかなそろそろ。




五日市の土地無事解体終了しました。

解体すると急に広く見える不思議w


現在構造計算、確認申請中なので10月より建築開始です。

今の所地主さんも動きなく。


このまま平和に終わるといいんですが。

author:よねとも。, category:新築アパート, 12:08
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本日の映画。

今日はどんよりした天気で小雨もぱらつきます。

色々ブラブラした後奥さんとの映画。

アントマン&ワスプ。




でも3D彼女の中条あやみが可愛すぎてそっちみたいんだけどなぁw

author:よねとも。, category:奥さんとデート, 16:07
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収益物件視察in五日市

本日業者様よりの懸案の五日市収益物件視察。

この物件ずっとHPに残ってる?物件で問い合わせせず放置してたのですが実は今度建てる新築物件の近くなのです。


そして14時前に到着すると業者さんも既にいらっしゃる♪

名刺交換後案内。


物件はこんな感じ。




1F部分テナントさんが絶賛営業中ですのでモザイクを。

1Fが全部の家賃家賃17万。

2Fが1DK×2が家賃5万、3F1R(58平米)10万、4F1LDK8万の不思議物件。

元々2Fのような物件で全部リフォーム済。

但し事務所仕様なので風呂がない。

4Fだけ風呂あり。

築46年で収益物件と見ないと融資降りない状態。

諸々満室だと45万位で回せるとの事です絶対見通し甘いよこれw

主要駅から歩いて3分の高立地ながら駐車場一切なし。事務所として使用って厳しいだろうな感じ。


4500万売り何ですがRC耐用年数考えてもキャッシュで買う以外駄目なんじゃなかろうかレベルで中々買い手がつかないとか。


防水施工工事と外壁塗装もやっておられるのですがなんつーか、、、工事が雑&手抜きでぶっちゃけ素人施工みたいな感じなんです。

屋上の防水シートが接着甘くて少し浮いてたり4F出窓の塗装がムラになってるし。


さらにサッシの窓枠アルミ部分が腐食し一部から雨漏り。

リフォームしたのに勿体ねぇ。。。


以上を踏まえて事前に3500万程度+アルファでそろばん弾いてましたが3000万で買い付け入れました。


まあ通ればラッキー程度に考えます♪

author:よねとも。, category:不動産関連, 18:13
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